Субсидированная ипотека от застройщика: как распознать “схему” за красивой ставкой — BanksToday

Субсидированная ипотека — не всегда ловушка, но и не «подарок». Это маркетинговый инструмент, где снижение ставки нередко компенсируется повышением цены и требованиями по допуслугам. Используйте финансовую витрину для первичного сравнения и обязательно просите у банка полный расчет ПСК. Только так можно понять реальную стоимость кредита и избежать переплаты.

Коротко: на волне снижения рыночных ставок снова вырос поток рекламы «ипотеки от 5,5%». На практике эта цифра часто достигается за счет допуслуг, надбавок к цене квартиры и жёстких условий. Ниже — как проверить офер и не переплатить.

Где подвох: разбираем механизм «красивой ставки»

• Жесткие условия допуска. Большой первоначальный взнос, зарплатный проект, оформление карт/вкладов, расширенные страховки.
• Субсидия через цену. Застройщик повышает цену на 5–15%, направляя разницу на снижение процентной ставки в банке.
• Комбинированные схемы. «От 5,5%» действует на часть кредита/срока, остальное — по рыночной ставке.
• Не ставка, а ПСК. Итоговую стоимость кредита определяет ПСК (полная стоимость кредита), а не яркая цифра в рекламе.

Как сравнить ставку и узнать реальный коридор условий

Скрин с витрины: релевантные предложения по Санкт-Петербургу, в выдаче — «красивые» ставки по семейной/субсидированной ипотеке и реальные условия.

Согласно информации Темы «Финансы» поиска Яндекса,  удобно сравнивать «ставку из рекламы» с реальным коридором условий: тип рынка (первичка/вторичка), программа (семейная, господдержка, субсидирование от застройщика), срок, аванс. Часто именно в фильтрах и мелком шрифте скрыты ключевые требования к «ставке от X%».

• Ставка «от» действует только при выполнении полного набора условий.
• При отказе от доппродуктов банка/застройщика ставка повышается на 1–3 п.п.
• Для субсидий застройщик нередко закладывает часть расходов в цену квартиры.

Цифры на примере: «от 5,5%» против реальности Вводные (как на скрине): стоимость жилья — 10 000 000 ₽, первоначальный взнос — 3 500 000 ₽, срок — 10 лет. Кредит — 6 500 000 ₽.

Расчеты — аннуитет, срок 120 мес., кредит 6,5 млн ₽. Таблица иллюстрирует, почему важно смотреть не только на ставку «от», но и на ПСК и конечную цену квартиры.

Чек-лист проверки офера

1. Запросите ПСК и график платежей по вашим параметрам, а не «примерный расчет».
2. Сверьте условия: тип рынка, программа, срок, минимальный взнос, доппродукты.
3. Проверьте цену квартиры у независимых продавцов/вторички: нет ли скрытой надбавки «под субсидию».
4. Уточните обязательные продукты и сколько подорожает ставка при отказе от них.
5. Спросите про доли кредита, если ставка «от» действует только на часть суммы/срока.

Вывод

Субсидированная ипотека — не всегда ловушка, но и не «подарок». Это маркетинговый инструмент, где снижение ставки нередко компенсируется повышением цены и требованиями по допуслугам. Используйте финансовую витрину для первичного сравнения и обязательно просите у банка полный расчет ПСК. Только так можно понять реальную стоимость кредита и избежать переплаты.

По материалам